Arbeitsmaterialien · Vermieter-Praxis Band 1
Die Werkzeuge zur Nebenkostenabrechnung
Zwei Rechnungen, die man in keiner Abrechnungssoftware für Privatvermieter findet: die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem Stufenmodell und die Fristen, an denen die meisten Nachforderungen scheitern. Dazu die Checkliste, die entscheidet, ob Ihre Abrechnung überhaupt wirksam ist.
Kostenlos, ohne Anmeldung, ohne E-Mail-Adresse. Diese Seite setzt keine Cookies, bindet nichts von fremden Servern ein und trackt Sie nicht. Beide Rechner laufen vollständig in Ihrem Browser – Ihre Zahlen verlassen Ihr Gerät nicht und werden nirgends gespeichert.
Das Buch zu dieser Seite
Vermieter-Praxis · Band 1
Die Nebenkostenabrechnung 2026/2027
Der Praxisleitfaden für private Vermieter
Markus Weidner · rund 233 Seiten · Rechtsstand August 2026
Die Rechner auf dieser Seite gehören zu einem Buch, das die Betriebskostenabrechnung von der Vertragsprüfung bis zum Widerspruch des Mieters durchgeht – mit drei komplett durchgerechneten Objekten: einem Mehrfamilienhaus mit Gewerbeeinheit und Leerstand, einem selbst bewohnten Zweifamilienhaus und einer vermieteten Eigentumswohnung.
Jetzt erhältlich – 19 €. Die Rechner und Checklisten auf dieser Seite bleiben unabhängig davon frei nutzbar.
Digitales Produkt (EPUB + PDF) – Sofort-Download nach dem Kauf, kein Versand.
Die Abbuchung von Ihrem Konto erfolgt durch Digistore24.
Worum es im Kern geht: Eine Abrechnung, der ein Pflichtbestandteil fehlt, wahrt die Zwölf-Monats-Frist nicht – und dann ist die Nachforderung endgültig verloren, auch wenn jede einzelne Zahl stimmt. Das Buch zeigt, woran das liegt und wie man es vermeidet.
CO2-Aufteilungsrechner
Seit dem 1. Januar 2023 dürfen Sie den CO2-Preis auf Erdgas und Heizöl nicht mehr vollständig auf den Mieter umlegen. Ein Stufenmodell teilt ihn auf – und zwar umso stärker zu Ihren Lasten, je schlechter das Gebäude dasteht. Der Rechner sagt Ihnen, in welche Stufe Ihr Haus fällt und welchen Betrag Sie selbst tragen müssen.
Der häufigste Fehler: Der Vermieteranteil darf nicht in der Betriebskostenabrechnung auftauchen. Wer ihn trotzdem umlegt, macht die Abrechnung in dieser Position angreifbar.
Wird berechnet …
Das Stufenmodell im Überblick
Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes in Kilogramm je Quadratmeter und Jahr. Die Tabelle stammt aus der Anlage zum CO2-Kostenaufteilungsgesetz.
| kg CO2 je m² und Jahr | Mieter | Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| 52 und mehr | 5 % | 95 % |
Fristenrechner
An dieser Frist scheitern mehr Nachforderungen als an falschen Zahlen. Die Abrechnung muss dem Mieter binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen – nicht abgeschickt, sondern zugegangen sein. Danach ist eine Nachforderung ausgeschlossen.
Wird berechnet …
Wichtig: Die Frist wahrt nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung. Fehlt einer der vier Pflichtbestandteile, gilt die Abrechnung als nicht erteilt – und die Nachforderung ist nach Fristablauf endgültig verloren, auch wenn jede einzelne Zahl stimmt.
Checkliste: Die vier Pflichtbestandteile
Diese vier Angaben entscheiden über die formelle Wirksamkeit. Gehen Sie die Liste durch, bevor Sie die Abrechnung verschicken. Die Seite ist zum Ausdrucken eingerichtet.
- Zusammenstellung der Gesamtkosten. Für jede Position steht der Gesamtbetrag des Hauses in der Abrechnung – nicht nur der Anteil des Mieters.
- Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels. Für jede Position ist erkennbar, nach welchem Maßstab verteilt wurde. Positionen mit unterschiedlichen Schlüsseln sind einzeln gekennzeichnet. Ein Verweis auf eine Anlage, die nicht beiliegt, genügt nicht.
- Berechnung des Mieteranteils. Der Rechenweg vom Gesamtbetrag zum Anteil ist nachvollziehbar – der Mieter muss ihn mit einem Taschenrechner nachprüfen können.
- Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Die Summe der Vorauszahlungen des Abrechnungszeitraums ist genannt und vom Anteil abgezogen.
Die zusätzlichen Prüfpunkte für 2026 und 2027
- CO2-Kosten: Vermieteranteil nach dem Stufenmodell ermittelt und nicht in die Abrechnung übernommen.
- Kabelanschluss: Seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig. In der Abrechnung für 2024 durfte er nur noch für das erste Halbjahr auftauchen, danach gar nicht mehr.
- Glasfaser: Ein Bereitstellungsentgelt ist umlagefähig, aber der Höhe nach begrenzt und an Bedingungen geknüpft – unter anderem an die freie Anbieterwahl des Mieters.
- Grundsteuer: Die Reform greift erstmals in der Abrechnung für 2025. Bei rückwirkend geändertem Bescheid gelten eigene Anzeigefristen.
- Messgeräte: Nicht fernablesbare Heizkostenverteiler und Wärmezähler müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Sonst droht das Kürzungsrecht des Mieters.
- Leerstand: Der Anteil leerstehender Wohnungen bleibt beim Vermieter und wird nicht auf die übrigen Mieter verteilt.
- Hauswart: Instandhaltungs- und Verwaltungsanteile aus der Vergütung herausgerechnet.
- Wohnfläche: Nach der tatsächlichen Fläche abgerechnet, nicht nach der im Mietvertrag genannten.
Diese Seite gibt den Stand von August 2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Betriebskostenrecht ist in weiten Teilen Richterrecht und ändert sich mit der Rechtsprechung. Bei größeren Beträgen oder einem bereits eskalierten Streit ist der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht die günstigere Variante.
← Zur Startseite · Checklisten Monteurzimmer · Rendite-Rechner